В процессе оценки недвижимости выделяют четыре группы методов расчета функционального износа:

1. Затратные (на основании расчета затрат, учитывающие износ);
2. Доходные (основаны на дисконтировании разниц в доходах);
3. Комбинированные (на основании расчетов затрат, приведении разниц в доходах к дате оценки);
4. Рыночные методы (основаны на парных продажах).

Выделяют два вида ФуИ (неисправимый, исправимый) и три типа (замена, достаточность, дополнение). Варианты расчета:

• При нехватке элемента выполняют локальный сметный расчет, выявляют расхождение в стоимости (для устранимого).
• Капитализация разницы в платежах за аренду (для  неустранимого).
• Устранимый  ФуИ рассчитывают  вычитанием из стоимости необходимых дополнений стоимости этих же дополнений, если бы они выполнены при новом строительстве. Для элементов, требующих демонтажа, функциональный износ измеряется как стоимость элементов с учетом физического износа, минус стоимость материалов (возврата), плюс стоимость демонтажа и монтажа новых элементов.
• Неустранимый ФуИ – измеряется как капитализированная потеря дохода от недостатка, как если бы он был включен в новое строительство.
• Устранимый ФуИ  равен затратам на реконструкцию для эффективной эксплуатации недвижимости.

Стоимость неустранимого функционального износа рассчитывается способами:

• Прямой счет элементов (недостающих);
• Капитализацией потерь (за арендную плату, например при оценке аренды);
• Капитализацией эксплуатационных затрат (избыточных);
• Капитализация разницы в отчислениях за амортизацию между объектом оценки и «избыточным улучшением»;
• Рыночный метод (основан на сравнении однотипных объектов, как например при оценке рыночной стоимости квартиры).

К моральному устареванию (разновидность ФуИ) относятся качества эксплуатации (внешний вид, благоустройство, экология).  Различают три вида функционального устаревания:

1. связанный с отсутствием элементов;
2. связанный с моральным устареванием;
3. связанный с избытком элементов.

К моральному устареванию принадлежат качества эксплуатации (замена элементов улучшений).

Учет ФуИ выполняют следующими методами:

• На основании сравнительного анализа улучшений;
• На основании разности стоимостей воспроизводства и замещения;
• На основании остаточной стоимости улучшений;
• На основании несоответствия использования участка земли (текущего и наиболее эффективного).

При использовании ФуИ существует опасность перехода от рыночной стоимости к инвестиционной стоимости. Признаком неустранимого ФуИ является нецелесообразность затрат на устранение недостатков в процессе ремонта, капитального ремонта, модернизации и реконструкции. Текущий ремонт связан с устранением физического износа в элементах (короткоживущих). «Модернизация» связана с изменением элементов (например, перегородок). Капитальный ремонт связан с усилением или заменой  морально устаревших элементов (долгоживущих). Реконструкция связана с изменением планировочных решений сооружения  путем перестройки. При выполнении модернизации,  текущих ремонтов возможен расчет ФуИ. С функциональными износами не связаны  класс конструктивной системы, вид строительства, тип здания, реклама.

В процессе оценки зданий достаточно часто возникают ситуации, связанные с переориентацией (функциональной) зданий и сооружений, стоимость переделки зачастую выше, чем у первоначальных объектов. Стоимость замещения, как правило, больше стоимости восстановления («лишняя» прибыль предпринимателя). При определении первоначального  функционального износа, вводят понятие  «отрицательного» функционального износа, используется метод замещения.